Gần đây, nhiều khách hàng tìm mua đất Củ Chi để xây nhà ở, nhưng tài chính lại khá eo hẹp. Họ có tìm hiểu "nhà vi bằng" và thấy giá cả khá hợp lý, phù hợp với túi tiền, nhưng lại khá mơ hồ về pháp lý của những BĐS này, chưa thực sự hiểu "CÔNG CHỨNG VI BẰNG LÀ GÌ?". Việc mua nhà vi bằng như vậy có gặp rủi ro gì hay không? Hãy cùng Nhà Đất Củ Chi 68 tìm hiểu cặn kẽ qua bài viết này nhé.
1. Vi bằng là gì? Công chứng vi bằng là gì?
Vi bằng được định nghĩa tại khoản 3 Điều 2 Nghị dịnh số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 như sau:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Do đó, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi lại những sự kiện, hành vi có thật mà mình chứng kiến khi được cá nhân, tổ chức yêu cầu.
Cũng tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 08/2020 này, Chính phủ quy định vi bằng được lập bằng tiếng Việt, gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa Phát Lại cùng họ, tên của Thừa Phát Lại - người lập vi bằng;
- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng hoặc người khác nếu có;
- Nội dung của vi bằng: Hành vi, sự kiện có thật được ghi lại và nội dung cụ thể của hành vi, sự kiện này;
- Lời cam đoan về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng của Thừa Phát Lại;
- Chữ ký của Thừa Phát Lại, dấu của Văn phòng thừa phát lại cùng chữ ký/điểm chỉ của người yêu cầu…
Trong văn bản vi bằng, nếu có từ hai trang trở lên thì phải đánh số thứ tự cho từng trang, có từ hai tờ trở lên thì phải đóng giáp lai. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh.
Đặc biệt, vi bằng phải được Thừa Phát Lại trực tiếp chứng kiến và lập cũng như Thừa Phát Lại phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
Cần hiểu rõ vi bằng là gì.
2. Pháp lý vi bằng là gì?
Tính pháp lý của vi bằng được quy định cụ thể tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Theo đó, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08 nêu rõ:
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vi bằng cũng là một trong những nguồn chứng cứ để xem xét giải quyết vụ việc đồng thời là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các bên.
3. Mua nhà đất bằng hình thức lập vi bằng có an toàn không?
Từ khái niệm vi bằng là gì ở trên, ta thấy: vi bằng không phải là văn bản công chứng, không có giá trị như văn bản công chứng, chứng thực.
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các loại hợp đồng liên quan đến mua bán nhà, đất đều phải công chứng, chứng thực (ngoại trừ một trong hai bên là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản).
Đồng thời, khi thực hiện sang tên Sổ đỏ, thành phần hồ sơ theo Thông tư 33 năm 2017 gồm bản gốc Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực, đơn đăng ký biến động…
Do đo, khi mua bán nhà đất phải lập hợp đồng công chứng hoặc chứng thực mà không được sử dụng vi bằng của Thừa Phát Lại.
Do đó, nếu mua nhà bằng hình thức lập vi bằng sẽ không đử điều kiện để sang tên trên sổ đỏ. Nguy cơ mất nhà là rất cao.
Khi mua bán nhà đất bắt buộc phải lập hợp đồng và được công chứng, chứng thực.
4. Công chứng vi bằng là gì? Có thay thế được hợp đồng công chứng?
Vi bằng và văn bản công chứng là hai loại văn bản khác nhau về cả bản chất và giá trị pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, có khá nhiều người nhầm lẫn hai loại giấy tờ này và thậm chí, nhiều người còn xem hai loại giấy tờ, tài liệu này là một.
Đồng thời, khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP khẳng định:
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác
Như vậy, vi bằng không phải văn bản công chứng, không thay thế văn bản công chứng.
Và cũng cần hiểu rõ rằng Luật Việt Nam chưa có khái niệm "công chứng vi bằng", đây chỉ là "thuật ngữ tự đặt" của một nhóm người muốn chào bán những BĐS (là nhà, đất) không đủ tiêu chuẩn để ký hợp đồng công chứng (không sang tên trên sổ được). Nếu mua những BĐS này khả năng xảy ra tranh chấp và bị mất tiền là rất cao.
5. Mua nhà đất bằng vi bằng gặp những rủi ro nào?
Mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng gặp nhiều rủi ro cho người mua, có thể mất trắng tiền như những trường hợp điển hình dưới đây:
5.1 Nhà đất là tài sản thế chấp Ngân hàng: trong trường hợp này, nhà đất là loại "ba chung" (giấy phép xây dựng chung, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung, số nhà chung, sau đây gọi là "ba chung"), nên sau thời điểm bán nhà cho nhiều người thì người đứng tên trên sổ hồng, mang sổ đi thế chấp ngân hàng. Nếu người này không thể trả nợ, Ngân hàng sẽ phát mãi tài sản (là nhà đất) để thu hồi nợ. Lúc này người mua nhà vi bằng sẽ mất trắng nhà vào trong tay Ngân hàng.
5.2 Một nhà đất lừa bán cho nhiều người: hiện nay, hầu hết các Thừa Phát Lại khá "dễ dàng", chỉ cần sao chép đầy đủ giấy tờ từ nhà đất là các Thừa Phát Lại sẽ lập vi bằng hòng thu phí. Do đó các đối tượng xấu chỉ cần in giấy tờ nhà đất ra nhiều bản rồi bán cho nhiều người khác nha, lừa chiếm đoạt tiền của người mua. Lúc này, sẽ có nhiều người mua cùng tranh chấp 1 ngôi nhà.
5.3 Người thuê nhà tự ý đem nhà đi bán: nhiều người mua vì lợi ích trước mắt bỏ qua những tổn thất trong tương lai, nên đã chọn lựa mua nhà giấy tờ tay với mức phí thấp nhất hay cho thuê bằng giá với nhà có sổ hồng. Đó cũng là mảnh đất màu mỡ cho những kẻ lừa đảo. Kẻ lừa đảo sẽ thuê căn nhà này và lợi dụng trường hợp chủ nhà không ngờ tới (chủ nhà ở xa, chủ nhà ít để ý lâu lâu mới tới...) tiến hành rao bán căn nhà mình đang thuê với giấy tờ nhà photo. Nhiều người thấy giá rẻ, thiếu hiểu biết về pháp lý BĐS lao vào mua. Kẻ lừa đảo ôm tiền cao chạy xa bay, để lại chủ nhà và người mua tranh chấp nhà đất không hồi kết.
Kết luận: mua nhà bằng hình thức lập vi bằng (nhà vì bằng) tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như đã phân tích ở trên. Nếu đủ điều kiện tài chính, Quý khách không nên chọn "nhà vi bằng" hay mua nhà bằng hình thức lập vi bằng.
Nhà Đất Củ Chi 68 chuyên:
► Bán đất Củ Chi phân lô (đất nền dự án sổ riêng, đất dân phân lô)
► Bán đất Củ Chi thổ vườn (đất vườn có thổ cư diện tích vừa và nhỏ)
► Bán đất vườn Củ Chi (diện tích lớn làm nhà vườn hoặc kho xưởng)
► Ký gửi Nhà đất Củ Chi
► Hãy Click vô đây điền thông tin, chúng tôi sẽ liên lạc lại với Quý khách.
► Nhà Đất Củ Chi 68 có nhiều sản phẩm với tầm tài chính từ 1,3 tỷ --> trên 20 tỷ, pháp lý an toàn đã qua kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng và giá luôn đúng với thị trường.
